القروض السكنية تنمو 15% والعقارية تخالف الاتجاه وتنخفض 27%

بلغ حجم القروض العقارية المنصرفة ما يفوق نحو 18 مليون دينار التي منحها بنك الائتمان الكويتي خلال شهر يوليو 2015 لعدد 652 حالة بالاضافة الى منح ذوي الاعاقة

خلص التقرير العقاري الصادر عن بيت التمويل الكويتي (بيتك) عن أداء السوق خلال الربع الثاني من 2015 انه اتسم بالهدوء، وذلك بسبب عدد من العوامل، يتمثل أبرزها في دخول المزيد من الوحدات العقارية للعرض من العقارات السكنية، عبر تلبية الطلبات السكنية المتراكمة من خلال المؤسسة العامة للرعاية السكنية، بالإضافة الى تحسن نسب المعروض من العقارات الاستثمارية نتيجة قرارات الاستفادة من رفع نسب البناء فيها، مما ساهم في زيادة المعروض بشكل عام مقابل الطلب خلال النصف الأول من العام الحالي.

واستعرض التقرير الاداء، مبينا انه بحلول شهر رمضان فضلا عن الدخول في موسم الاجازات وعطلات موسم الصيف تقلص أداء السوق العقارية بجميع مفاصلها وقطاعاتها، حيث شهد انخفاضا في الأداء العام له منذ دخول الشهر الفضيل، نتيجة سفر وانشغال معظم المستثمرين، وموظفي الشركات العقارية المتخصصة، أو حتى الراغبين في الشراء والبيع، فضلا عن ساعات الدوام الرسمي المحدودة خلال رمضان، الأمر الذي ساهم في خفض عدد الصفقات في السوق العقاري بما يقترب من 70% مما كانت عليه في النصف الأول من عام 2014، وهو ما أدى إلى انخفاض قيمة التداولات العقارية بنسبة تصل إلى 29% لنفس الفترة، وارتفاع متوسط الأسعار، معبرا عنه بمتوسط قيمة الصفقة لمجمل القطاع العقاري لتفوق مستويات عام 2014 بنسبة 2% والتي تعد مستويات غير مسبوقة خلال السنوات العشر الماضية.

الائتمان العقاري

وقال التقرير انه على الرغم من القيود الرقابية المفروضة على منح الائتمان للعقار السكني طويل الأجل الذي يحدد غرضه في ترميم وشراء منازل سكنية خاصة، وتسدد قيمته على أقساط شهرية في مدة لا تزيد على 15 عاما، كاستقطاع من صافي دخل المقترض فيما لا يزيد على 40% من صافي دخله، الا أن استمرار انخفاض أسعار الفائدة لمعدل سعر الخصم ليصل الى 2% قد أدى الى ارتفاع القروض المقسطة والتي تستخدم في تمويل حاجات غير تجارية على وجه الخصوص في شراء أو ترميم السكن الخاص على أساس سنوي خلال النصف الأول من العام الحالي بنسبة 15%، وهو أعلى بكثير من معدل النمو السنوي لمجمل الائتمان البالغ 5.2% في يونيو، ما يعكس استمرار الطلب على القروض السكنية سواء بغرض البناء للاستخدامات الشخصية أو بغرض الاستثمار عبر تأجير العقارات في المناطق النموذجية.

وفي اتجاه مخالف لنمو الائتمان في القروض المقسطة الممنوحة من قبل القطاع المصرفي يلاحظ انخفاض القروض العقارية الممنوحة من قبل بنك الائتمان لحالات بناء البيوت والقسائم خلال شهر يونيو بنسبة تصل الى 27%، بينما تراجعت على أساس سنوي بنسبة تصل الى 45%، وقد بلغ حجم القروض العقارية المنصرفة ما يفوق نحو 18 مليون دينار التي منحها بنك الائتمان الكويتي خلال شهر يوليو 2015 لعدد 652 حالة بين بناء قسائم خاصة أو حكومية، وشراء بيوت سكنية أو بيوت خاصة أو حكومية وكذلك قروض ومنح البيوت الخرسانية بالاضافة الى منح ذوي الاعاقة، بينما بلغت القروض المنصرفة من قبل بنك الائتمان نحو 227.5 ألف دينار منحت لعدد 34 حالة لأغراض التوسعة والترميم خلال يوليو 2015.

وبين التقرير انه في حين أن النمو في الائتمان الشخصي المقسط الممنوح من قبل القطاع المصرفي الكويتي لم يرافقه نمو مواز لقطاع البناء والتشييد الذي سجل تراجعا نسبته 1.4%، بينما ارتفع الائتمان المصرفي الموجه لقطاع العقار بنسبة محدودة سجلت أقل من واحد % على أساس سنوي خلال النصف الأول من العام الحالي وفقا لأخر بيانات صادرة عن بنك الكويت المركزي في يونيو 2015.

وبذلك تكون محفظة القروض الممنوحة من قبل القطاع المصرفي الى النشاط العقاري بجميع تصنيفاته أكثر من 18.4 مليار دينار في يونيو 2015 بنمو قدره 6.6% على أساس سنوي وهو أدنى نمو سنوي منذ يونيو 2012، وتشكل تلك المحفظة أكثر من 58% من القروض الائتمانية الممنوحة من قبل القطاع المصرفي الكويتي.

أسعار النفط

وقال التقرير: «يبدو أن آثار انخفاض أسعار النفط قد بدأت في الانعكاس على قطاع العقار خلال النصف الأول من العام الحالي، فضلا عن الآثار النفسية السلبية للتطورات الدولية والجيوسياسية في المنطقة والأزمة اليونانية التي أدت الى أثر واضح على الأسواق المالية العالمية والمحلية، والملاحظ أن تلك العوامل قد أثرت على أنشطة العقار بشكل متباين، اذ انه كان التأثير واضحا على قطاع التشيد والبناء وبدرجة أقل لقطاع العقار، في حين لم يتأثر العقار السكنى كثيرا بفعل تلك التطورات نتيجة لندرة هذه النوعية من العقارات وتوجه المستثمرين اليها».

فائض الميزانية

وذكر التقرير ان وكالة فيتش للتصنيف الائتماني الصادر في 19/06/2015 قد توقع انخفاض الفائض بالميزانية العامة الى 10.6% من الناتج لعام 2015/2016، مقارنة بنحو 20.7% من الناتج في السنة الماضية، ويعود ذلك أساسا بطبيعة الحال الى تراجع أسعار النفط، وتشير بعض التقديرات الى أن حجم الانفاق الحكومي يقدر بنحو 11.9 مليار دينار خلال السنة المالية 2014/2015، والأمر الذي حدا بالحكومة الى اتخاذ العديد من الاجراءات لتخفيض الانفاق الجاري للسنة الحالية، مع عدم المساس بالانفاق الاستثماري على المشروعات التنموية والذي تشير اليه بعض التقديرات أنه في حدود 1.6 مليار دينار في ميزانية عام 2014/2015، الا أن تأخر انجاز بعض المشروعات الخاصة بالرعاية السكنية وخصوصا في المدن الجديدة وبعض مشروعات البنية التحتية المخطط انشاؤها قد يحول دون صرف مخصصات الانفاق الاستثماري.

الصفقات العقارية

وقال التقرير انه على الرغم من انخفاض قيمة الصفقات العقارية على أساس سنوي بنسبة 24% مقارنة بالمستوى القياسى المسجل بالربع الثاني من عام 2014 مازال العقار المحلي في الكويت يتمتع خلال الربع الثاني من عام 2015 بمستويات سيولة عالية تقترب من حاجز المليار دينار كويتي للربع الثاني على التوالي خلال العام.

وتهدف الدولة الى انجاز أكثر من 36 ألف وحدة سكنية حتى عام 2017، وذلك ضمن مشروعات تنفذها المؤسسة العامة للرعاية السكنية، وفقا لشروط فنية صارمة وضعتها المؤسسة لتنفيذ مشروعات المدن السكنية الجديدة، ويلبي ذلك العدد من المشروعات السكنية بعضا من جانب الطلب الذي يتمثل جزء منه في حجم الطلبات السكنية المتراكمة منذ عام 1985 والتي تراجع عددها الى 109.8 آلاف طلب حتى آخر تقرير في يوليو 2015 صادر عن المؤسسة على موقعها الالكتروني، فيما بلغت الطلبات المقدمة 4.559 طلبا خلال عام 2015 وحده بحسب آخر تقرير.

وتمكنت المؤسسة العامة للرعاية السكنية طبقا لجدول التوزيعات المقترحة لسنة 2014/ 2015 من تخصيص وتوزيع 3.258 وحدة سكنية، كما تم توزيع 9.459 وحدة سكنية حتى الربع الأول من عام 2015، وذلك في مدن صباح الأحمد وغرب عبدالله المبارك ومنطقة أبو حليفة والصباحية خلال الفترة من سبتمبر 2014 حتى بداية شهر ابريل 2015، وبذلك يكون اجمالي ما تم توزيعه 12.753 وحدة خلال السنة المالية 2014/2015 وفقا لخطة التوزيع المعلنة، وهو ما قد يخفف من حجم الأزمة الاسكانية في البلاد بزيادة حجم المعروض من الأراضى السكنية الجديدة.

خطط الإسكان

وقال التقرير انه خلال الربع الثاني من 2015 نجحت المؤسسة العامة للرعاية السكنية بالفعل في تسليم بعض المشروعات التي كان مخططا لها من قبل مثل مشروعات انشاء البيوت والقسائم والخدمات والمباني العامة وبعض محطات الكهرباء وخدمات البنية التحتية والمنشآت العامة في مدينة صباح الأحمد بتكلفة تقترب من نحو 133 مليون دينار والتي تقع ضمن مشروعات المنطقة الأولى، وذلك استمرارا لجهود تنفيذ الخطة الطموحة التي تبنتها المؤسسة في الفترة من عام 2011 حتى عام 2014، بالتعاون مع بعض الشركات العالمية والعملاقة في تنفيذ مشروعات وانشاء تلك المدن الجديدة، وما تستلزمه من مشروعات طرق، وانشاء الأبنية الخدمية والرئيسية.

كما استكملت المؤسسة العامة للرعاية السكنية خلال الربع الثاني في العام 2015 تنفيذ بعض المشروعات التي بدأتها خلال الفترة الماضية، وقد وصلت نسبة الانجاز في بعض منها الى 100% الا انه لم يتم تسليمها بعد، وتجاوز حجم الانجاز النسبة المخططة في قليل منها ما يقدر بنحو 2.6 مليون دينار، كما تخطت نسبة التنفيذ 85% الا أنها مازالت أقل من المتوقع في مشروعات القسائم والخدمات في مدينة جابر الأحمد ومدينة صباح الأحمد، وكذلك في منطقة شمال غرب الصليبخات وضاحية القيروان بتكلفة تقدر بحوالي 401 مليون دينار، بينما مازالت نسبة انحاز كثير منها أقل من المتوقع كما يشير تقرير المؤسسة في مشروعات عدة وتقدر قيمتها بحوالي 318.5 مليون دينار منها جميع مشروعات المباني العامة، والتي تقدر تكلفتها وحدها بنحو 252 مليون دينار، ما يشير الى تأخير تسليمها وعدم الانتهاء منها طبقا للجدوال الزمني المخطط له.

وقد شرعت المؤسسة وفقا للخطة التي وضعتها في انشاء مشروعات جديدة خلال الربع الثاني 2015 في مدينتي القيروان ومدينة سعد العبدالله بتكلفة اجمالية تقدر بنحو 5.3 ملايين دينار، وذلك لانشاء مشروعات المباني العامة في مشروع القيران، بالاضافة الى مشاريع أعمال التوريد والتمديد وصيانة شبكات كابلات الضغط العالي في مشروع شمال غرب الصليبخات الاسكاني في مدينة سعد العبدالله.

السكن الخاص.. تراجع 15%

اشار التقرير الى تراجع قيمة عقارات السكن الخاص بالربع الثاني 2015 بنسبة 15% نظرا لانخفاض عددها الى 16% وهو ما أدى الى ارتفاع طفيف في متوسط قيمة الصفقة من عقار السكن الخاص بنسبة قدرها 2% مقارنة بالربع الأول 2015 ليصل متوسط قيمة الصفقة الى 357 ألف دينار خلال الربع الثاني، وهي أقل من مستوياتها التي سجلتها خلال نفس الفترة من العام الماضي، وتشير نتائج المسوحات التي قام بها بيت التمويل الكويتي لرصد حركة الأسعار الى حدوث انخفاض بنسبة 4% في أسعار العقارات السكنية على مستوى محافظات الكويت مقارنة بالربع الأول وتصل الى 7% على أساس سنوي مقارنة بالربع الثاني 2014.

العقاري الاستثماري.. ارتفاع 20%

فيما يتعلق بالتداولات العقارية الاستثمارية فقد سجلت ارتفاعا وصلت نسبته 20% خلال الربع الثاني 2015، كما ارتفع عددها بنسبة ملحوظة وصلت الى 14.3% خلال الربع الثاني، وهو ما ساهم في ارتفاع متوسط قيمة الصفقة الى ما يفوق المليون دينار لكنها مازالت أقل بنسبة كبيرة قدرها 32% من مستوياتها المرتفعة خلال الربع الثاني 2014 التي سجلت نحو 1.2 مليون دينار والمستويات العالية التي شهدها السوق منذ أواخر عام 2013، حيث مازالت مؤشرات متوسط أسعار السكن الاستثماري تشهد انخفاضا محدودا، فيما سجلت متوسطات الأسعار استقرارا في الربع الثاني مقارنة بالربع الأول فيما سجلت ارتفاعا على اساس سنوي نسبته 2.8% مقارنة بالربع الثاني 2014.

القطاع التجاري.. نمو للصفقات

ذكر التقرير أن حجم التداولات على العقارات التجارية، سجل ارتفاعا نسبته 11% خلال الربع الثاني 2015 مع ارتفاع في عددها بنسبة 94%، وهو ما ساهم في تراجع متوسط قيمة الصفقة خلال الربع الثاني 2015 الى نحو 3.3 ملايين دينار بانخفاض نسبته 43% مقارنة بقيمتها خلال الربع الأول 2015.

بينما شهد متوسط قيمة الصفقة التجارية تراجعا وصل الى 46% مقارنة بمستوياتها خلال الربع الثاني من عام 2014، بالرغم من أن مؤشرات أسعار العقارات التجارية تشهد استقرار في مستوياته، فيما ارتفعت مؤشرات الأسعار بنسبة 1.9% على أساس سنوي، اذ استقر متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة عند 5.948 دينار خلال الربع الثاني من العام 2015، وفي محافظة حولي سجل متوسط سعر المتر 3.582 دينارا للمرة الثانية على التوالي.

بينما تراجعت مستويات الأسعار في محافظة الفروانية بشكل نسبي لا يتجاوز نصف في المائة بأعلى نسبة بين المحافظات لتنخفض الى 2.651 دينارا، في حين استقرت مستويات الأسعار في محافظة الجهراء عند 2.870 دينارا، وفي محافظة الأحمدي عند 3.078 دينارا خلال الربع الثاني 2015.

التداولات العقارية.. 10 ملايين دينار

قال التقرير ان التداولات العقارية وفقا لمؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل شهدت خلال الربع الثاني 2015 نسبة ارتفاع محدودة قدرها 1% وبحوالي 10.1 ملايين دينار مسجلة ما يفوق 966 مليون دينار خلال الربع الثاني مقارنة بنسبة تراجع كانت قد شهدتها خلال الربع الأول من العام الذي وصلت قيمتها خلاله الى 956 مليون دينار، بينما شهدت نسبة انخفاض ملحوظة وصلت 33% على أساس سنوي مقارنة بالربع الثاني من 2014 التي تعد من أعلى مستويات مبيعات العقارية المرتفعة التي سادت السوق خلال العام الماضي والأعوام السابقة، اذ كانت قد وصلت قيمتها الى نحو 1.4 مليار في الربع الثاني.

وقد تراجعت اجمالي التداولات العقارية بالعقود الى نحو 855 مليون دينار بنسبة تراجع قدرها وبنحو 40 مليون دينار عن حجمها الذي كان قد تراجع الى 895.4 مليون دينار خلال الربع الأول بنسبة 22%، في حين ارتفعت قيمة التداولات العقارية بالوكالات لتصل الى نحو 111 مليون دينار بارتفاع كبير فاقت نسبته 83% مقارنة بقيمتها التي تراجعت الى 60.0 مليون دينار منخفضة خلال الربع الأول بنسبة 23%.

وعلى أساس سنوي سجلت التداولات العقارية بالعقود تراجعا بنسبة 36% وبمقدار 491 مليون دينار عن مستواها غير المسبوق الذي اقترب من نحو 1.4 مليار دينار خلال الربع الثاني 2015، بينما شهدت قيمة اجمالي التداولات العقارية بالوكالات ارتفاعا كبيرا على أساس سنوي وصلت نسبته 29% وبمقدار 25 مليون دينار مقارنة بنحو 86 مليون دينار كانت سجلت خلال الربع الثاني من العام الماضي.

أما عن مؤشر متوسط قيمة اجمالي الصفقة فقد شهدت ارتفاعا نسبته 7% وبنحو 38 ألف دينار ليصل متوسط قيمة الصفقة العقارية الى نحو 582 ألف دينار خلال الربع الثاني.

المصدر: جريدة الأنباء .